Налогом в рамках УСН. Операция относится к предпринимательской деятельности, а НДС здесь не возникает вообще — продажа земли им не облагается.
Почему УСН, а не НДФЛ. Ключевое здесь не статус покупателя и не цена, а то, как участок использовался. Он приобретался предпринимателем, сдавался в аренду, то есть приносил доход от предпринимательской деятельности. При этом купля-продажа недвижимости и земли прямо заявлена в кодах ОКВЭД при регистрации. В такой конфигурации сделка однозначно относится к предпринимательской деятельности и облагается по применяемому режиму — УСН. Попытка провести её как продажу имущества физическим лицом с расчётом на имущественный вычет или освобождение по сроку владения не пройдёт.
НДС не возникает, и это не зависит ни от чего. Реализация земельных участков не признаётся объектом обложения НДС в силу статьи 149 НК РФ. Поэтому даже если у предпринимателя с 2025 года появились обязанности плательщика НДС, на эту сделку они не влияют. Важно не смешивать два разных случая: аренда земли, находящейся в частной собственности, НДС облагается, а продажа той же земли — нет.
Отдельно, за рамками вопроса. Если арендатор построил на участке здание и учёл затраты на строительство в расходах по налогу на прибыль, это выглядит необоснованным практически при любой конструкции договорных отношений — объект возводится на чужой земле, и права на него у арендатора не зарегистрированы. На налоговые последствия продажи участка это не влияет никак, но самому арендатору такую позицию стоит пересмотреть до того, как её увидит инспекция.
На чём основан ответ
- ст. 149 НК РФ
- гл. 26.2 НК РФ
Ответ описывает типовую ситуацию и не является юридической консультацией по вашему конкретному делу. Законодательство меняется, а обстоятельства и документы могут изменить вывод — если сомневаетесь, лучше разобрать ситуацию отдельно.